Off-Plan Comp-Desk in Claude — Neubau-Launches bewerten wie ein Profi

Teil 1 — Warum das zählt und was du baust

Off-Plan-Einführungen verkaufen über Emotion: ein Render vom Golfplatz, ein Hotelpartner, ein Zahlungsplan, der sonntagabends reinflattert. Die eine entscheidende Frage — ist der Preis fair gegenüber dem restlichen Markt? — beantwortet ausgerechnet die Preisfolie des Entwicklers selbst.

Ein institutioneller Käufer akzeptiert das nie. Er fährt vor jedem Angebot zwei Vergleichsanalysen pro Wohnungstyp: eine gegen fertige Objekte (Wachstumspotenzial), eine gegen aktuelle Einführungen (Preis-Positionierung). Danach ein Renditemodell bis zur Übergabe, dann ein schriftliches Memo. Nichts davon ist exotisch — es liegt nur meist hinter einer Bezahlschranke, an die normale Käufer nie kommen.

> Die Broschüre nennt dir den Preis. Der Comp-Desk nennt dir den Wert.

Drei Artefakte pro Einführung. Richtig gebrieft liefert Claude genau das, was ein Investment-Komitee erwarten würde:

• Excel-Modell — ein Tab pro Wohnungstyp, ein Annahmen-Tab und ein Summary-Dashboard, das alle Typen nebeneinanderlegt (Renditen unter Down-, Base- und Upside-Szenario).
• Investment-Memo — Executive Summary, Analyse je Typ, Cross-Comparison-Ranking, Risiko-Register und eine klare Empfehlung, im Komitee-Stil.
• Live-Tracker — ein aktualisierbares Dashboard, das die Einführung neu bewertet, sobald ein neuer vergleichbarer Launch im selben Teilmarkt erscheint.

Kurz gesagt: Was sich ändert, ist nicht die Entscheidung — die bleibt deine. Was sich ändert, ist die Tiefe der Datei, aus der du sie triffst.

Teil 2 — Was du brauchst

Voraussetzungen

• Claude mit Cowork. Cowork ist in allen bezahlten Plänen ab Pro (20 $/Monat) enthalten, läuft aber nur in der Desktop-App für macOS oder Windows — nicht im Browser und nicht mobil.
• Das Plugin „Financial Services". Es bringt den Agenten market-researcher mit, und darin steckt der Skill comps-analysis.
• Das Launch-Dokumentenpaket. Entwickler-Track-Record, Master-Plan-Broschüre, jede Wohnungstyp-Broschüre, Preisliste, Flächenplan und Zahlungsplan.
• Etwa 10 Minuten von der Installation bis zur laufenden Analyse — plus die Zeit, das Memo zu lesen.

Begriffe kurz erklärt

• Off-Plan — Kauf vom Plan, also vor Fertigstellung des Gebäudes.
• Comps — vergleichbare Objekte oder Einführungen, an denen man den Preis misst.
• psf — „price per square foot", der Preis pro Quadratfuß (übliche Maßeinheit in Märkten wie Dubai).
• Handover / Übergabe — Fertigstellung und Schlüsselübergabe; der typische Exit-Zeitpunkt.
• AED — die Währung der VAE (VAE-Dirham); in solchen Broschüren der Standard.

Plan-Hinweis: Im kostenlosen Tarif ist der Plugin-Marktplatz nicht sichtbar — dort endet der Workflow. Für Cowork, das Plugin und Datei-Uploads brauchst du einen bezahlten Plan ab Pro.

Teil 3 — Plugin installieren & Skill finden

Schritt 1 — Das Plugin installieren. Die Installation dauert unter einer Minute und lebt in deinem bestehenden Claude-Konto.

1. In Claude die Einstellungen öffnen und auf Anpassen (Customise) klicken.
2. Plugins hinzufügen wählen, dann Plugins durchsuchen.
3. Das Plugin „Financial Services" suchen und unter Persönlich (Personal) installieren.

Schritt 2 — Den Skill finden. Das Plugin bündelt mehrere Agenten mit eigenen Skills. Der schnellste Weg herauszufinden, was drinsteckt: Claude direkt fragen.

1. Cowork in Claude öffnen.
2. Claude fragen: „Kannst du das Financial-Services-Plugin sehen?" — es listet die enthaltenen Agenten.
3. Den Agenten market-researcher wählen — er zeigt seine verfügbaren Skills.
4. Den Skill comps-analysis wählen — Claude öffnet das Setup-Formular.

Warum das zählt: Jedes Plugin funktioniert so — frag Claude, was drin ist. Du findest Agenten und Skills, die in keiner Doku auftauchen, auch solche, die ursprünglich für angrenzende Zwecke gebaut wurden und sauber auf Immobilien passen.

Teil 4 — Den Analysten briefen

Der comps-analysis-Skill kommt ursprünglich aus der Aktienanalyse und stellt vorab ein paar Setup-Fragen. Die wichtigste fragt, ob du eine Vorlage oder bestehende Daten hast. Dort fügst du den Master-Prompt (unten) ein — er verwandelt den generischen Aktien-Workflow in einen Immobilien-Workflow.

VAE ist nur das Beispiel — pass es an. Markt, Region, Währung (hier AED + psf) und das, was du auswerten willst, kannst du im Prompt frei ändern — etwa eine andere Stadt, ein anderes Segment oder andere Kennzahlen. Das System dahinter bleibt identisch: Claude baut Excel, Memo und Tracker nach demselben Schema.

Warum dieser Prompt die Arbeit macht: Er sagt Claude drei Dinge, die der Standard-Skill nicht annimmt — jeden Wohnungstyp einzeln behandeln, zwei Vergleichsanalysen statt einer fahren, und im Komitee-Stil mit klar getrennten Fakten und Annahmen schreiben.

Schritt 4 — Das Projektpaket hochladen

Sobald Claude gebrieft ist, zeigst du auf den Ordner mit den Launch-Materialien. Je vollständiger das Paket, desto schärfer das Urteil. Fehlt die Broschüre, muss Claude aus öffentlichen Daten schätzen. Gib alles — dann trianguliert Claude zwischen dem, was der Entwickler behauptet, was der Vergleichssatz tut und was die Zahlen tatsächlich hergeben.

Das Dokumentenpaket

• Entwickler-Track-Record (zuletzt fertiggestellte Projekte)
• Master-Plan-Broschüre (Community + Phasen)
• jede Wohnungstyp-Broschüre (Spec, Ausstattung, Amenities)
• Preisliste (je Typ, je Einheit)
• Flächenplan (m² und sq ft je Typ)
• Zahlungsplan (Meilensteine + Ballon bei Übergabe)

Was Claude dann tut: liest alle Quellen, recherchiert fertige Vergleichsobjekte und aktuelle Off-Plan-Einführungen, zieht Marktdaten, Renditen und Wachstum, baut das Excel-Modell, schreibt das Memo und baut den Live-Tracker, prüft und verifiziert.

Mehr Input, schärferes Urteil: Floorplans, Renders und Lagepläne zählen. Claude liest Bilder, nicht nur Text, und zieht Qualitätsunterschiede aus den Visuals — Pool, Grundstücksausrichtung, Keller-Spec —, die den Headline-psf oft rechtfertigen oder entkräften.

Schritt 5 — Das Ergebnis lesen

Heraus kommen drei Artefakte — ein editierbares Modell, ein schriftliches Urteil und ein Tracker, der mitwächst.

Das Excel-Modell

• Annahmen-Tab — Zahlungsstruktur, Haltedauer, Transaktionskosten, Szenario-Logik, Marktkontext mit Quellen.
• Ein Tab pro Wohnungstyp — Objektdaten, voller Zahlungsplan nach Meilenstein, Rendite bis Übergabe, Sensitivitäten.
• Summary-Dashboard — jeder Typ nebeneinander, Rendite unter Down-, Base- und Upside-Szenario.

Das Investment-Memo

• Executive Summary, Entwickler-Bewertung und Marktkontext mit belegten Datenpunkten.
• Deep-Dive je Typ (zwei Vergleichsanalysen + Modell) und ein Cross-Comparison-Ranking.
• Risiko-Register und Empfehlung — inklusive einer Sektion „Informationslücken", die offenlegt, was aus den Dokumenten nicht verifizierbar war.

Der Live-Tracker

Er hält die Original-Analyse. Landet ein neuer vergleichbarer Launch im selben Teilmarkt, legst du die Broschüre rein und lässt Claude aktualisieren — der Tracker bewertet neu und zeigt, was sich verschoben hat. So bleibt die Vergleichsanalyse zwischen Reservierung und Flip-Entscheidung bei Übergabe nützlich.

Haftungsausschluss: Dieser Guide dient ausschließlich zu Informations- und Bildungszwecken und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Outputs sind Research, kein Kauf- oder Verkaufssignal. KI kann Werte und Marktdaten falsch erkennen — prüfe Ergebnisse selbst und lass sie bei Bedarf fachlich freigeben. Märkte und Preise ändern sich; die Entscheidung bleibt deine.

Alle Prompts zum Kopieren

Kontext — ich teile gleich das komplette Projektpaket: Broschüre, Renders, Grundrisse, Lagepläne, Karten, Zahlungspläne, Preislisten, Einheitenlisten. Behandle jede Datei als Beleg, auch die Visuals — Grundstücksausrichtung, Pool, Ausstattung und Layout erklären oder entkräften oft den Headline-psf.

Dein Auftrag — agiere als institutioneller Immobilienanalyst und schreibe ein Investment-Memo für meine eigene Recherche. Entscheide: Ist diese Off-Plan-Einführung attraktiv bepreist, und welcher einzelne Wohnungstyp hat den stärksten Case?

Grundregeln (durchgehend anwenden):
- Fakten und Annahmen klar trennen.
- Fehlt ein Input, benenne die Lücke — erfinde nie eine Zahl.
- Behandle die Preis-Story des Entwicklers als zu prüfende Behauptung, nicht als gegeben; sag klar, ob ein Aufschlag gerechtfertigt ist.
- Nutze die Visuals als Beleg.
- Schreib knapp, im Investment-Komitee-Ton; fasse das Modell zusammen, rechne nicht auf der Seite nach.

Methode — ein Wohnungstyp nach dem anderen. Behandle jeden Produkttyp (Apartment, Townhouse, Villa, Mansion usw.) als eigenen Fall; vermische nie die Schlüsse. Pro Typ zwei Vergleichsläufe und ein Renditemodell.

    Vergleich 1 — gegen fertige Objekte (Wachstum): aktueller Wert (AED + psf), Rendite vs. fertig, Exit-Liquidität, konkurrierendes Angebot, impliziter Auf-/Abschlag zu fertig (%), bis Übergabe nötiges Wachstum (%), Urteil zum Angebotspreis.

    Vergleich 2 — gegen aktuelle Einführungen (Preis): Einführungspreis (AED + psf), Position im Vergleichssatz, Wettbewerbsfähigkeit des Zahlungsplans, Standing des Entwicklers, Spec-/Amenity-Qualität, Käuferalternativen, Urteil: aggressiv, fair oder konservativ.

    Renditemodell bis Übergabe: Kaufpreis + Meilenstein-Zahlungsplan, eingesetztes Eigenkapital, Transaktionskosten, Exit-Wert + Wertzuwachs, Gewinn (AED), ROI, ROE, annualisierte Rendite, Down-/Base-/Upside-Sensitivität.

Liefere drei Artefakte:
    1) Excel — Annahmen-Tab; ein Tab pro Wohnungstyp; Summary-Dashboard.
    2) Memo — Executive Summary; Deep-Dive je Typ; Cross-Comparison-Ranking mit bestem Pick für Wachstum, Liquidität, Rendite, geringeres Risiko und gehebelte Investoren; Gesamtempfehlung.
    3) Live-Tracker — ein Dashboard, das ich aktualisiere, sobald eine neue vergleichbare Einführung im selben Teilmarkt erscheint, mit Neubewertung gegen die ursprüngliche Analyse.