Off-Plan Comp-Desk in Claude: Neubau-Launches bewerten wie ein Profi
Das baust du
Du bewertest Neubau-Einführungen vom Plan (Off-Plan) so, wie ein institutioneller Käufer es tut: Claude baut dir pro Wohnungstyp zwei Vergleichsanalysen, eine gegen fertige Objekte und eine gegen aktuelle Launches, dazu ein Renditemodell bis zur Übergabe. Heraus kommen ein bearbeitbares Excel-Modell, ein Investment-Memo oder Pitch-Deck und auf Wunsch ein Live-Tracker. Das Herzstück ist der Master-Prompt in Schritt 3: Er macht aus dem Aktien-Werkzeug einen Immobilien-Analysten.
Warum das zählt und was du baust
Off-Plan-Einführungen verkaufen über Emotion: ein Render vom Golfplatz, ein Hotelpartner, ein Zahlungsplan, der sonntagabends per WhatsApp reinkommt. Die entscheidende Frage, ob der Preis fair ist gegenüber dem restlichen Markt, beantwortet ausgerechnet die Preisfolie des Entwicklers selbst.
Ein institutioneller Käufer fährt deshalb vor jedem Angebot zwei Vergleichsanalysen pro Wohnungstyp: eine gegen fertige Objekte (Wachstumspotenzial) und eine gegen aktuelle Einführungen (Preis-Positionierung). Danach ein Renditemodell bis zur Übergabe und ein schriftliches Memo. Genau das baust du hier nach. Die Broschüre nennt dir den Preis. Der Comp-Desk nennt dir den Wert.
- Excel-Modell: ein Tab pro Wohnungstyp, ein Annahmen-Tab und ein Summary-Dashboard, das alle Typen nebeneinanderlegt (Renditen im Down-, Base- und Upside-Szenario).
- Investment-Memo oder Pitch-Deck: Projekt- und Entwicklerüberblick, Marktkontext, Vergleichsanalyse, Renditen, Risikomatrix und eine klare Empfehlung.
- Live-Tracker: ein Dashboard, das die Einführung neu bewertet, sobald ein neuer vergleichbarer Launch im selben Teilmarkt erscheint.
Begriffe kurz erklärt
- Off-Plan: Kauf vom Plan, also vor Fertigstellung des Gebäudes.
- Comps: vergleichbare Objekte oder Einführungen, an denen man den Preis misst.
- psf: „price per square foot“, der Preis pro Quadratfuß (übliche Maßeinheit in Märkten wie Dubai, ein Quadratmeter sind rund 10,8 Quadratfuß).
- Übergabe (Handover): Fertigstellung und Schlüsselübergabe, der typische Zeitpunkt zum Weiterverkaufen.
- AED: die Währung der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE-Dirham).
- ROI / ROE: Rendite auf den gesamten Kaufpreis bzw. auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital.
Den Financial-Services-Marketplace installieren
Als Erstes installierst du einfach den Claude Financial Services Marketplace. Klick dann auf Customize, Plugin hinzufügen, jetzt auf Browse Plugins und stell sicher, dass der Market Research Agent (Market Researcher) unter Personal hinzugefügt ist.
- Claude-Desktop-App öffnen, links auf Customize klicken.
- Plugin hinzufügen wählen, dann Browse Plugins.
- Nach Financial Services suchen und den Marketplace hinzufügen.
- In der Liste den Market Researcher auswählen und unter Personal hinzufügen.
Cowork öffnen und /comps-analysis tippen
Dann öffnest du einfach Cowork (oben in der Desktop-App oder am Eingabefeld) und tippst /comps-analysis. Jetzt stellt Claude dir ein paar Fragen: was du analysieren willst, welche Fragen du beantwortet haben möchtest und ob du eine Vorlage oder vorhandene Daten hast, mit denen es arbeiten soll.
/comps-analysis
Den Analysten briefen: der Experten-Prompt
Bei der Frage nach Vorlage oder vorhandenen Daten fügst du diesen Experten-Prompt ein. Er steuert die Analyse gezielt auf Immobilien-Investments in den VAE. Der Skill stammt aus der Aktienanalyse. Der Prompt sagt Claude drei Dinge, die der Standard-Skill nicht annimmt: jeden Wohnungstyp einzeln behandeln, zwei Vergleichsanalysen statt einer fahren und im Komitee-Stil mit klar getrennten Fakten und Annahmen schreiben.
Kontext: Ich teile gleich das komplette Projektpaket: Broschüre, Renders, Grundrisse, Lagepläne, Karten, Zahlungspläne, Preislisten, Einheitenlisten. Behandle jede Datei als Beleg, auch die Visuals. Grundstücksausrichtung, Pool, Ausstattung und Layout erklären oder entkräften oft den Headline-psf.
Dein Auftrag: Agiere als institutioneller Immobilienanalyst und schreibe ein Investment-Memo für meine eigene Recherche. Entscheide: Ist diese Off-Plan-Einführung attraktiv bepreist, und welcher einzelne Wohnungstyp hat den stärksten Case?
Grundregeln (durchgehend anwenden):
- Fakten und Annahmen klar trennen.
- Fehlt ein Input, benenne die Lücke. Erfinde nie eine Zahl.
- Behandle die Preis-Story des Entwicklers als zu prüfende Behauptung, nicht als gegeben; sag klar, ob ein Aufschlag gerechtfertigt ist.
- Nutze die Visuals als Beleg.
- Schreib knapp, im Investment-Komitee-Ton; fasse das Modell zusammen, rechne nicht auf der Seite nach.
Methode: ein Wohnungstyp nach dem anderen. Behandle jeden Produkttyp (Apartment, Townhouse, Villa, Mansion usw.) als eigenen Fall; vermische nie die Schlüsse. Pro Typ zwei Vergleichsläufe und ein Renditemodell.
Vergleich 1, gegen fertige Objekte (Wachstum): aktueller Wert (AED + psf), Rendite vs. fertig, Exit-Liquidität, konkurrierendes Angebot, impliziter Auf-/Abschlag zu fertig (%), bis Übergabe nötiges Wachstum (%), Urteil zum Angebotspreis.
Vergleich 2, gegen aktuelle Einführungen (Preis): Einführungspreis (AED + psf), Position im Vergleichssatz, Wettbewerbsfähigkeit des Zahlungsplans, Standing des Entwicklers, Spec-/Amenity-Qualität, Käuferalternativen, Urteil: aggressiv, fair oder konservativ.
Renditemodell bis Übergabe: Kaufpreis + Meilenstein-Zahlungsplan, eingesetztes Eigenkapital, Transaktionskosten, Exit-Wert + Wertzuwachs, Gewinn (AED), ROI, ROE, annualisierte Rendite, Down-/Base-/Upside-Sensitivität.
Liefere drei Artefakte:
1) Excel: Annahmen-Tab; ein Tab pro Wohnungstyp; Summary-Dashboard.
2) Memo: Executive Summary; Deep-Dive je Typ; Cross-Comparison-Ranking mit bestem Pick für Wachstum, Liquidität, Rendite, geringeres Risiko und gehebelte Investoren; Gesamtempfehlung.
3) Live-Tracker: ein Dashboard, das ich aktualisiere, sobald eine neue vergleichbare Einführung im selben Teilmarkt erscheint, mit Neubewertung gegen die ursprüngliche Analyse.
Claude auf den Ordner mit dem Projektpaket verweisen
Jetzt, wo Claude mit der Aufgabe vertraut ist, verweist du es auf den Ordner, in dem du alle Projektdaten und Marktinformationen gesammelt hast. In der Desktop-App wählst du den Ordner in Cowork über die Ordner-Auswahl aus, oder du ziehst die Dateien direkt in den Chat. Schreib dazu: „Hier ist das komplette Projektpaket, leg los.“
Je vollständiger das Paket, desto schärfer das Urteil. Fehlt die Broschüre, muss Claude aus öffentlichen Daten schätzen.
- Entwickler-Track-Record (zuletzt fertiggestellte Projekte)
- Master-Plan-Broschüre (Community und Bauphasen)
- jede Wohnungstyp-Broschüre (Ausstattung, Amenities)
- Preisliste (je Typ, je Einheit)
- Flächenplan (Quadratmeter und Quadratfuß je Typ)
- Zahlungsplan (Meilensteine und Schlusszahlung bei Übergabe)
Claude liest alle Quellen, auch Bilder wie Grundrisse und Renders, recherchiert fertige Vergleichsobjekte und aktuelle Off-Plan-Einführungen, zieht Marktdaten, baut das Excel-Modell und schreibt das Memo.
Das Ergebnis lesen: Excel und Pitch-Deck
Und schon gibt dir Claude ein bearbeitbares Excel-Modell und ein Investment-Pitch-Deck mit Projekt- und Entwicklerüberblick, Marktkontext und Vergleichsanalyse, finanziellen Renditen, einer Risikomatrix und Investment-Empfehlungen, in unter 5 Minuten.
- Excel, Annahmen-Tab: Zahlungsstruktur, Haltedauer, Transaktionskosten, Szenario-Logik, Marktkontext mit Quellen.
- Excel, ein Tab pro Wohnungstyp: Objektdaten, Zahlungsplan nach Meilenstein, Rendite bis Übergabe, Sensitivitäten.
- Excel, Summary-Dashboard: alle Typen nebeneinander im Down-, Base- und Upside-Szenario.
- Memo bzw. Deck: Executive Summary, Deep-Dive je Typ, Cross-Comparison-Ranking, Risiko-Register, Empfehlung und ein Abschnitt „Informationslücken“ mit allem, was sich aus den Dokumenten nicht prüfen ließ.
Lies zuerst die Informationslücken. Sie zeigen dir, wo das Ergebnis auf Annahmen statt auf Belegen steht.
Mach mir aus dem Memo zusätzlich ein Investment-Pitch-Deck als PowerPoint: Projekt- und Entwicklerüberblick, Marktkontext und Vergleichsanalyse, finanzielle Renditen je Wohnungstyp, Risikomatrix und Investment-Empfehlung. Maximal 12 Folien.
Den Live-Tracker bauen lassen
Du kannst Claude auch bitten, einen Live-Tracker zu bauen. So aktualisiert er sich jedes Mal, wenn du einen neuen Launch oder neue Marktinformationen hinzufügst. Landet ein neuer vergleichbarer Launch im selben Teilmarkt, legst du die Broschüre in den Ordner und sagst Claude „Tracker aktualisieren“. Der Tracker bewertet neu und zeigt, was sich verschoben hat, von der Reservierung bis zur Entscheidung bei Übergabe.
Bau mir aus der Analyse einen Live-Tracker als Excel-Datei im selben Ordner: - Ein Tab mit der ursprünglichen Bewertung je Wohnungstyp (Preis, psf, Urteil). - Ein Tab "Neue Launches", in den ich neue vergleichbare Einführungen eintrage. - Ein Dashboard, das jeden neuen Launch gegen die ursprüngliche Analyse stellt und zeigt, ob unser Projekt dadurch günstiger oder teurer wirkt. Wenn ich dir eine neue Broschüre gebe, trag sie ein und aktualisiere das Dashboard.
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